Jak na oceňování spoluvlastnických podílů?

Chcete prodat nebo koupit spoluvlastnický podíl a nevíte za kolik? Právě k určení správné ceny slouží oceňování spoluvlastnických podíl, někdy též odhad ceny podílů nemovitosti. Zjistěte v článku, jak na něj.

Jak oceňovat spoluvlastnický podíl nemovitosti?

Pro základní orientační ocenění (odhad) můžete vyjít z tržní ceny nemovitosti, ke které vlastníte podíl. Pokud například vlastníte poloviční spoluvlastnický podíl nemovitosti a zjistíte její tržní cenu, při ideálních podmínkách byste mohli podíl prodat za cenu o trochu nižší, než je polovina této tržní ceny. Jak zjistit tržní cenu nemovitosti?

Jaké jsou metody oceňování spoluvlastnického podílu?

Protože cena spoluvlastnického podílu vychází z části z ceny nemovitosti, zaměříme se na metody oceňování nemovitosti. Jaké jsou?

• Nákladová metoda oceňování nemovitosti/podílu – Při použití této metody vycházíte při stanovování ceny z nákladů na pořízení, z opotřebení a z koeficientu prodejnosti. Také zde pracujete se základními mírami nemovitosti (obestavěný prostor v m3, užitný prostor objektu v m2, zastavěná plocha, délka liniových staveb apod.).
  
  
• Výnosová metoda oceňování nemovitosti/podílu – Při této metodě nemovitost chápete jako investici, která vám přinese určitý výnos. Její hodnotu tedy určujete ze součtu předpokládaných budoucích čistých výnosů z pronájmu, které jsou odúročeny na současnou hodnotu.
  
  
• Porovnávací metoda oceňování nemovitosti/podílu – Jde o nejpoužívanější metodu, kdy cenu nemovitosti zjišťujete porovnáním s jinými podobnými nemovitostmi v dané lokalitě a přihlížíte k jejich odlišnostem. V tomto případě ale nelze vycházet z cen v inzertních portálech. Z cen tam uvedených totiž nerozpoznáte, jestli je cena určená dobře, nebo špatně, jestli je o nemovitost obrovský zájem, protože je podhodnocená, nebo nulový, protože je nadhodnocená. Snadno se tedy dopustíte chyby.
  
  Pro srovnávací metodu potřebujete znát skutečné prodejní ceny nemovitostí, které naleznete pouze v katastru nemovitostí, v cenových mapách nebo v databázích realitních makléřů. Až na základě těchto cen lze udělat základní odhad, u kterého následně výši ceny snižujete nebo zvyšujete s ohledem na odlišnosti nemovitostí.

Takto ale samozřejmě zjistíte pouze přibližný odhad ceny nemovitosti, nikoliv podílu. S podílem je to totiž ještě trochu složitější. Proč tomu tak je?

Cena spoluvlastnického podílu nevychází pouze z tržní ceny nemovitosti

Cenu spoluvlastnického podílu nelze vypočítat pouhým vydělením tržní ceny nemovitosti. Když máte poloviční spoluvlastnický podíl, nedostanete za něj zpravidla poloviční tržní hodnotu nemovitosti. Cenu podílu totiž zásadně ovlivňují i další okolnosti platné specificky pro prodej podílu nemovitosti. Jaké jsou?

Co dále ovlivňuje cenu spoluvlastnického podílu nemovitosti?

U prodeje se můžeme setkat s vadami faktickými a právními. Faktické vady jsou například stavební vady nemovitosti a napravit je lze třeba opravou, rekonstrukcí. S právními vadami, které se specificky týkají podílu, je to však složitější. Jaké jsou?

Jaké právní vady ovlivňují cenu podílu nemovitosti?

• Velikost vašeho podílu – Prodejní cena je obvykle tím nižší, čím menší máte v nemovitosti podíl. Tehdy totiž máte menší možnost ovlivnit její užívání. V průměru tedy prodáte hůře a za míň 1/3 podíl než třeba 2/3 podíl nemovitosti.
  
  
• Počet spoluvlastníků nemovitosti – Čím více je spoluvlastníků, tím opět hůře prodáte. Více spoluvlastníků totiž znovu znamená horší domluvu na užívání nemovitosti.
  
  
• Exekuce na nemovitosti – Cenu podílu nemovitosti snižuje i to, že je na nemovitosti zapsána exekuce. Tehdy lze totiž podíl prodat pouze po dohodě s exekutorem nebo věřitelem.
  
  
• Spoluvlastník bydlí v nemovitosti – Cenu podílu snižuje i skutečnost, že jeden ze spoluvlastníků v nemovitosti bydlí. Omezují se tím totiž práva kupujícího a možnost, jak může s nemovitostí nakládat.
  
  
• Věcné břemeno dožití – Cenu snižuje také to, když je na nemovitosti věcné břemeno dožití. To se často týká nemovitostí, které darují za svého života rodiče či prarodiče svým dětem nebo vnoučatům. Tímto věcným břemenem si pak v nemovitosti zajišťují právo dožít bez ohledu na to, co se s nemovitostí stane. Žijící rodiče v nemovitosti opět omezují práva kupujícího a snižují cenu nemovitosti.
  
  
• Nekontaktovatelný spoluvlastník – Cenu také sníží fakt, že se s některým ze spoluvlastníků nelze kontaktovat. To opět ztěžuje větší dohody na užívání nemovitosti.

Jak tedy vidíte, ocenit spoluvlastnický podíl není jednoduché a předpokládá to velmi specifické znalosti. Jak tedy nejlépe na to?

Pro ocenění spoluvlastnického podílu je nejlepší sáhnout po odbornících

Ocenění spoluvlastnického podílu nemovitosti tedy závisí na tolika okolnostech, že je obvykle nutné oslovit odborníky. Vhodnými odborníky jsou určitě soudní znalec a realitní makléř. Nevhodným bývá rozhodně bankovní odhadce, s kterým se setkáte zpravidla jen při jednání o hypotéce, kde cenu nemovitosti pro potřeby banky mírně podhodnocuje.

Z prvních dvou pak doporučujeme realitního makléře, jehož služby jsou sice méně přesné, ale zcela dostatečné a levnější než u soudního znalce. Odhad soudního znalce je vhodný spíše pro soudní majetkové spory, exekuce apod.

Rozhodně si ale odhad realitního makléře zkontrolujte. Obvyklý trik realitních makléřů je totiž to, že vám nemovitost nadhodnotí, abyste pak chtěli prodávat právě s nimi. Kdežto posléze s cenou trochu klesnou. Je proto dobré zkusit oslovit více odhadců, popř. využít online odhad ceny nemovitosti nebo podílu, které lze získat často i zdarma. Jde to ještě jednodušeji?

Prodejte spoluvlastnický podíl nemovitosti bez starostí

Pokud jste potřebovali ocenění podílu nemovitosti kvůli prodeji a nyní se vám z toho zatočila hlava, nezoufejte. Jde to i jinak. Více jsme o tom psali třeba ve článcích Jak prodat spoluvlastnický podíl nemovitosti nebo Zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví nemovitosti. Nejrychlejší a nejelegantnější zde uvedené řešení je okamžitý výkup podílu nemovitosti. Oč jde?

Díky okamžitému výkupu nemovitosti prodáte i problematický podíl nemovitosti v řádech desítek hodin a ihned získáte peníze. Odpadnou vám starosti s oceněním podílu, propagací, prezentací, prohlídkami apod. Vše uděláme zdarma za vás a cenu vyhodnotí naši realitní experti dle rozsáhlé databáze. Výměnou za toto vše je pouze o trochu nižší výkupní cena.

Výhoda tohoto výkupu je i to, že takto bez problémů prodáte i spoluvlastnické podíly s právními vadami, jako jsou dluhy, exekuce nebo třeba zástava. Snazší to už být ani nemůže.

Chcete vědět více o oceňování spoluvlastnického podílu nemovitosti, nebo rovnou nechat prodej na nás? Ozvěte se.