Zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví nemovitosti

Podílové spoluvlastnictví nemovitosti, kdy se na jejím užíváním musíte s dalšími spoluvlastníky dohodnout, může být často náročné. Nikdo pak ze zákona nemůže být nucený v tomto spoluvlastnictvím setrvat. Zjistěte v článku, jak na dohodu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, popř. jaké řešení nabízí soud.

Co je podílové spoluvlastnictví nemovitosti?

Podílové spoluvlastnictví je druh vlastnění jedné nemovitosti, kdy má více vlastníků právo k celé nemovitosti a na jejím užíváním, správě a údržbě se musí dohodnout. Právě nutnost dohodnout se může být příčinou mnoha svárů a zlé krve. Naštěstí ze zákona nikdo v takovém spoluvlastnictví nemusí žít. Jak na zrušení a vypořádání spoluvlastnického podílu k nemovitosti?

Jak je možné zrušit a vypořádat podílové spoluvlastnictví nemovitosti?

Ideální a nejvýhodnější způsob zrušení a vypořádání spoluvlastnictví nemovitosti je dohoda spoluvlastníků. Ta často ale není možná. Další řešení je nalézt dohodu s pomocí mediátora - nezávislého prostředníka. Pokud ale ani to nejde, poslední možností je soudní řešení. Dále se zaměříme na typy dohod a soudních řešení.

Dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví nemovitosti

Toto řešení je nejjednodušší a nejefektivnější, ale bohužel není často realizovatelné. Jeho základem je, že se všichni spoluvlastníci domluví na způsobu zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti, tj. i k pozemku. Jakou podobu tato domluva nejčastěji má?

Nejčastější typy dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví nemovitosti:

• Vyplacení spoluvlastníků nemovitosti jedním vlastníkem – Jeden spoluvlastník vyplatí všechny ostatní vlastníky podílů z domu, bytu nebo pozemku a z podílového spoluvlastnictví se stane klasické vlastnictví nemovitosti.
• Rozdělení spoluvlastněné nemovitosti – Tato dohoda přichází v úvahu jen tehdy, když jde třeba dům rozdělit na několik samostatných jednotek nebo velký pozemek na několik menších se zachováním funkce.
• Prodej celé nemovitosti – Poslední možností je prodej celé nemovitosti třetí osobě, čímž opět zaniká podílové spoluvlastnictví a bývalí spoluvlastníci si rozdělí získané peníze dle velikosti jejich podílů.

Pokud jste tedy například zdědili polovinu nemovitosti, jeden z nejjednodušších způsobů zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví je vyplatit druhého dědice a odkoupit jeho podíl. Více jsme o tom již psali v článku Jak se zbavit spoluvlastníka nemovitosti.

Potřebujete k dohodě smlouvu o vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti?

Dohoda musí být v případě nemovitosti ze zákona vždy písemná a její součástí musí být ujednání o způsobu vypořádání spoluvlastnictví. Nelze tedy zrušit spoluvlastnictví bez dohody o způsobu vypořádání.

Dohodu o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví lze uzavřít kdykoliv během existence spoluvlastnictví, tedy třeba i po nepravomocném rozhodnutí soudu o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Nová vlastnická práva vznikají až jejich zápisem do katastru.

Zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví soudem

Pokud nebyla dohoda mezi spoluvlastníky možná, můžete se obrátit s žádostí o zrušení podílového spoluvlastnictví na soud. Zde máte tři možnosti.

Jaké formy zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví umožňuje soud:

• Rozdělení společné věci – Toto řešení je možné jen tehdy, když jde rozdělit nemovitost na samostatně uživatelné části. Zároveň nesmí rozdělením nemovitost ztratit svou funkci nebo dojít k výraznému snížení její hodnoty. V případě zemědělského pozemku tedy musí být i nově vzniklé pozemky obdělávatelné a musí k nim být zajištěný přístup. V praxi pak nutně nemusí rozdělení odpovídat velikosti podílu, rozdíl ale musí být finančně dorovnán.
• Přiřknutí nemovitosti některému ze spoluvlastníků – V případě nemožnosti rozdělit nemovitost může soud po důkladné úvaze přiřknout nemovitost jednomu nebo více spoluvlastníkům. Podmínkou tohoto výběru je zejména to, že vybraný spoluvlastník je schopný další spoluvlastníky vyplatit (výše náhrady vychází ze znaleckého odhadu ceny nemovitosti), i to, že o nemovitost spoluvlastník aktivně jevil zájem. Kritérium dále bývá i výše spoluvlastnického podílu nebo způsob, jak by spoluvlastník dál nemovitost využil.
• Prodej nemovitosti ve veřejné dražbě – Pokud není možné nemovitost rozdělit ani ji přiřknout některému ze spoluvlastníků, soud může rozhodnout o prodeji nemovitosti v dražbě. Jedná se tedy o nejkrajnější způsob zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. Spoluvlastnictví zde zaniká prodejem v dražbě a rozdělením financí.

Co je vypořádání podílového spoluvlastnictví v širším slova smyslu?

Jde o takové vypořádání se se spoluvlastníky, kdy soud při stanovení náhrady nepřihlíží pouze k obvykle ceně celé nemovitosti a k velikosti podílů spoluvlastníků, ale také k vzájemným pohledávkám a kompenzačním námitkám účastníků. Do vypořádání se tedy započítávají i investice účastníků do společné věci nebo jejich společný závazek, který vznikl v souvislosti s pořízením dané nemovitosti. Takový přístup ale musí navrhnout jeden z účastníků vypořádání.

Lze podat žalobu na vypořádání spoluvlastnictví?

Ze zákona máte 15denní lhůtu na podání odvolání od momentu, kdy jste byli o výsledku soudu a možnostech odvolání informováni. Pokud byste však informování nebyli nebo byste byli informování špatně, můžete se odvolat do 3 měsíců od doručení soudního rozhodnutí.

Jakou výši u vypořádání spoluvlastnictví dosahují náklady řízení?

Náklady na řízení nelze odhadnout, protože soudní řízení může mnohdy trvat i několik let. Náklady na toto řízení si každý účastník platí sám. V případě ale že některý z účastníků dělá obstrukce nebo jinak znesnadňuje soud, může mu soud přiřknout povinnost zaplatit náklady řízení i za jiného z účastníků.

Lze vypořádání spoluvlastnictví financovat hypotékou?

Hypotéku lze použít na vypořádání spoluvlastnictví. Také zde můžete ručit nemovitostí. Banka ale peníze vyplatí až po podání návrhu na vklad zástavního práva na nemovitost na katastr.

Jak probíhá vypořádání spoluvlastnictví v případě exekuce?

Často se může stát, že jeden ze spoluvlastníků podílů nemovitosti se dostane do exekuce a je mu přikázáno, aby prodal svůj podíl. Nemějte strach, o svůj podíl ani nemovitost nepřijdete. Řešení je, že můžete od spoluvlastníka za spolupráce s exekutorem podíl odkoupit, popř. ho koupit v dražbě nebo od nového vlastníka.

Jak to je s daní u dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví?

V případě zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví se vám mohou týkat dvě daně: daň z příjmu, pokud jste podíl prodali, a daň z nemovitých věcí, pokud jste získali podíl.

• Daň z příjmu – Počítá se ze zisku, tj. z rozdílu mezi výší vypořádání a původní hodnotou spoluvlastnického podílu. Zisk je následně daněn sazbou 15 nebo 23 %, dle toho, jestli jeho výše přesahuje 36násobek průměrné mzdy (1 582 812 Kč). Vše, co tento zisk překračuje, zdaňujete 23 %. Pozor, zisk se připočítává i k ostatním příjmům v minulém roce.
  
  Pokud by byl v hypotetické situaci váš roční zisk jen za prodej spoluvlastnického podílu, situace by mohla vypadat třeba takto: původní hodnota podílu při zdědění byla 1 milión Kč, podíl jste však prodali za 2,6 milióny Kč. Váš zisk je tedy 1,6 milión Kč a převyšuje 36násobek průměrné mzdy. Vše do 1 582 812 Kč zdaníte 15 % a 17 188 Kč zdaníte sazbou 23 %.
  
  
• Daň z nemovitých věcí – Tuto daň vám vypočítá místní finanční úřad po odevzdání daňového přiznání k příležitosti nabytí nového majetku a platíte ji pak každý rok.

Více jsme o daních psali ve článku Jakou daň platíte ve spojitosti se spoluvlastnickým podílem nemovitosti.

Jaká je situace u vypořádacího podílu v bytovém družstvu?

Zde se jedná o speciální situaci, protože nejde o klasický spoluvlastnický podíl, ale o podíl, který dává nárok k pronájmu družstevního bytu. Pokud pak jste z družstva vyloučeni, družstvo vám musí zaplatit za tento podíl. Podle zákona je pak výše tohoto vypořádání rovno výši pořízení daného podílu.

Vyřešte vše hladce a elegantně s pomocí profesionálů

V případě nesvárů mezi spoluvlastníky se tedy snadno může stát, že budete u soudu bojovat o nápravu situace klidně i několik roků. Zejména v takových případech může být snazší spoluvlastnický podílu na nemovitosti prodat. Jedním z řešení je i okamžitý výkup podílu nemovitosti. Jaké jsou jeho výhody?

S okamžitým výkupem podílu ho prodáte v řádech hodin a peníze dostanete do 24 hodin od podpisu kupní smlouvy. Nemusíte se navíc starat o právní a administrativní náležitosti, které za vás uděláme zdarma. To vše je vykoupeno o trochu nižší, ale stále férovou cenou, která dosahuje až 92 % z tržní ceny podílu. Zbavíte se tím ale jednou pro vždy všech starostí a přidružených nákladů za klidně i roky souzení.