Jak se liší výlučné vlastnictví, sjm a podílové vlastnictví?

Chcete se zorientovat mezi druhy vlastnictví nemovitosti a zajímá vás, jaký je rozdíl mezi výlučným vlastnictvím a spoluvlastnictvím nemovitosti nebo mezi bezpodílovým vlastnictvím (společné jmění manželů - sjm) a podílovým spoluvlastnictvím nemovitosti? Pak čtěte náš další článek.

Jaký je rozdíl mezi výlučným vlastnictvím a spoluvlastnictvím nemovitosti?

V české legislativě existují tři hlavní typy vlastnictví. Jaké jsou?

• Výlučné vlastnictví - daný člověk vlastní celou věc. Klasicky jde o osobní vlastnictví nemovitosti.
• Spoluvlastnictví - věc vlastní více lidí. Spoluvlastnictví má také dva typy, podílové spoluvlastnictví a bezpodílové spoluvlastnictví nemovitosti, tj. společné jmění manželů.
• Družstevní vlastnictví - vlastníte pouze právo si daný byt užívat.

Oč jde a jaké jsou mezi nimi rozdíly?

Co je to osobní vlastnictví nemovitosti?

Jde o nejběžnější druh vlastnictví. Pokud máte nemovitost v osobním vlastnictví, můžete si s ní dělat cokoliv chcete takřka bez omezení.

Osobní vlastnictví vzniká nákupem, darováním, postavením nemovitosti nebo třeba zděděním. Vaše vlastnictví je vždy zapsáno v katastru nemovitostí.

Co je to družstevní vlastnictví nemovitosti?

V případě družstevního vlastnictví nevlastníte konkrétní nemovitost, tu vždy vlastní družstvo. Vy vlastníte pouze družstevní podíl, který vás opravňuje k užívání toho konkrétního bytu. Tento podíl pak můžete prodat, ale k bytu máte pouze omezené pravomoci. Bez souhlasu družstva v něm zpravidla můžete dělat pouze drobné úpravy a často je omezeno i to, zda a komu ho můžete pronajmout či prodat.

Družstevní vlastnictví bytu vzniká koupí družstevního podílu nebo třeba jeho zděděním. Protože byt nevlastníte, nejste ani zapsáni v katastru nemovitostí, jako v případě nemovitosti v osobním vlastnictví.

Co je podílové spoluvlastnictví na nemovitosti?

Jde o takové vlastnění nemovitosti, kdy jednu nemovitost vlastní více spoluvlastníků. Každý z těchto vlastníků má pak právo k určitému podílu z té nemovitosti, třeba k polovičnímu podílu. Podíl ale není definován konkrétně, například výměrou, ale ideálně. Pokud tak vlastní poloviční podíl nemovitosti, má právo k polovině každého metru čtverečního nemovitosti.

Na správě a užívání nemovitosti se pak spoluvlastníci musí vždy shodnout hlasováním, kdy váha hlasu vlastníka se rovná velikosti jeho podílu. Například pro rozhodování o věcech běžné správy musí danou věc odhlasovat nadpoloviční většina vlastníků. Pokud má tedy jeden ⅔ podíl nemovitosti, může o běžných věcech rozhodovat sám.

Spoluvlastnictví vzniká nejčastěji zděděním nemovitosti, která je takto rozdělena mezi všechny právoplatné dědice, ale může vzniknout i společnou stavbou, dohodou apod.

Spoluvlastnický podíl je zapsaný v katastru nemovitostí, kdy je tam například uvedeno “Petr Dvořák - ⅔ podíl, Zuzana Dvořáková - ⅓ podíl".

Vlastník podílu může svůj podíl bez omezení prodat, ale při jeho prodeji by si měl dát pozor na předkupní právo spoluvlastníků. To však trvá pouze šest měsíců od nabytí podílu, a vždy jen v případech, kdy vlastník získal svůj podíl dědictvím nebo darováním. Více jsme o tom všem psali již ve článku Co je podílové spoluvlastnictví nemovitosti.

Co je společné jmění manželů?

Společné jmění manželů (SJM) je druh vlastnictví, který vzniká automaticky mezi dvěma manželi uzavřením sňatku - pokud si to v předmanželské smlouvě nedohodnou jinak.

Když si tedy manželé koupí nemovitost, stávají se automaticky jejími společnými vlastníky bez rozdělení na konkrétní podíly. Na rozdíl od podílového spoluvlastnictví tedy vlastní vždy celek nemovitosti.

Oba manželé navíc mají k této nemovitosti stejná práva a povinnosti. Nezáleží ani na tom, kdo z nich do nemovitosti dal více peněz. Jeden z manželů pak nemůže bez souhlasu druhého s nemovitostí v SJM jakkoliv nakládat – nemůže ji prodat, pronajmout ani zastavit.

Tento druh vlastnictví nemovitosti je zapsaný v katastru nemovitostí, kde je u nemovitosti napsáno například “SJM Petr Dvořák, Zuzana Dvořáková".

Ačkoliv do SJM patří vše, co některý z manželů nabyl po sňatku, jsou i výjimky.

Do SJM nepatří:

• Dary, dědictví nebo odkazy získané jen jedním z manželů
• Věci sloužící osobní potřebě jednoho manžela
• Náhrada nemajetkové újmy na přirozených právech
• Majetek získaný v souvislosti s výlučným vlastnictvím jednoho manžela

Zajímavostí je, že pokud jeden z manželů zdědí dům, patří mu výlučně. Když jej však začne pronajímat, nájemné už automaticky spadá do SJM.

Jaký je rozdíl mezi sjm a podílovým vlastnictvím?

Rozdíl mezi družstevním a osobním vlastnictvím je jasný. Trochu zamotenější to může být právě v případě společného jmění manželů a podílového vlastnictví nemovitosti. Liší se hlavně tím, že na rozdíl od podílového vlastnictví v sjm nevlastní každý poloviční podíl nemovitosti, ale nemovitost celou a s každým rozhodnutím musí oba souhlasit. V případě podílového musí všichni souhlasit jen u zásadních rozhodnutí, o běžných stačí mít jen nadpoloviční většinu.

Ať tak, nebo onak, vlastnit nemovitost s někým, je vždy komplikované. Proto je někdy mnohem lepší se takového spoluvlastnictví zbavit. A to je další rozdíl. V případě sjm končí často až koncem manželství, kdy se exmanželé musí dohodnout na rozdělení společného majetku, nebo o něm rozhodne soud. Nejčastějšími způsoby jsou prodej nemovitosti a rozdělení výtěžku, nebo převod vlastnictví na jednoho z manželů s vyplacením druhého.

U spoluvlastnictví probíhá vypořádání podobně, ale je často komplikovanější, protože může nastat rozdělením nemovitosti na funkční části, odkupem podílu zbývajících spoluvlastníků, prodejem podílu dalšímu spoluvlastníku nebo nuceným prodejem nemovitosti a rozdělením výtěžku. Více jsme o tom psali ve článku Jak na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví nemovitosti.

Nejrychlejší řešení vypořádání se s podílovým spoluvlastnictvím je tak často prodej podílu někomu třetímu. Specializované firmy ho od vás dokáží vykoupit v řádech hodin, do 24 hodin od podpisu smlouvy vám poslat peníze na účet a zaplatit vám za něj až 92 % z tržní ceny. Řešení právních problémů i administrativy je zde zdarma. Více jsme o tom psali ve článku Co je to výkup spoluvlastnického podílu nemovitosti.

Chcete vědět více o okamžitém výkupu podílu nebo si ho rovnou objednat? Ozvěte se.