Co je ideální polovina nemovitosti - ideální spoluvlastnický podíl?

Získali jste ideální polovinu nemovitosti (domu, bytu nebo pozemku), respektive odborněji ½ spoluvlastnický podíl na nemovitosti, a zajímá vás, oč jde, jaké máte pravomoci a povinnosti nebo třeba jak na prodej této ideální poloviny nemovitosti? Pak jste tu správně.

Co je ideální polovina nemovitosti?

Jedná se o ideální poloviční spoluvlastnický podíl na nemovitosti. To je forma spoluvlastnění nemovitosti, kdy se na celém jejím užívání musíte dohodnout hlasováním. V tomto konkrétním případě pak s veškerými rozhodnutími musí souhlasit oba vlastníci.

Platí totiž, že podíl na nemovitosti není určený konkrétně (nikde není psáno, jaká místnost je vaše), ale ideálně (máte právo k celé nemovitosti). Více jsme o tom psali ve článku Co je to podílové spoluvlastnictví nemovitosti.

Jak vzniká ideální polovina nemovitosti

Tento druh vlastnění vzniká rozdělením nemovitosti, tj. třeba domu nebo pozemku, na dvě ideální poloviny nemovitosti. Nejčastěji se to děje děděním nebo třeba rozvodem.

V prvním případě zdědíte vy a váš sourozenec každý ideální polovinu nemovitosti, ve druhém případě během rozvodu nastane soudní vypořádání společného jmění manželů a vám i vašemu expartnerovi zůstane každému ideální polovina nemovitosti.

Jaké problémy jsou spojené s ideální polovinou nemovitosti?

Zásadní problém zde je ten, že na veškerém užívání a správě nemovitosti se musíte dohodnout s druhým spoluvlastníkem. Když pak každý z vás chce nemovitosti užívat trochu jinak, může to být problém. A užívat nemovitost bez souhlasu spoluvlastníka může vést dokonce až k žalobě z nadužívání spoluvlastnického podílu nemovitosti. Více jsme o tom psali i ve článku Jaké jsou výhody a nevýhody podílového spoluvlastnictví nemovitosti.

Jak vyřešit problémy s ideální polovinou nemovitosti?

Pokud neexistuje mezi spoluvlastníky dohoda, zbývá spoluvlastnictví nemovitosti ukončit. Jak na to?

• Rozdělením nemovitosti na dvě poloviny - spoluvlastnictví lze zrušit konkrétním rozdělením nemovitosti na dvě zcela funkční a samostatné poloviny. Dobře tak lze rozdělit velký pozemek nebo v některých případech i několikapatrový dům. Ve většině případů to ale charakter nemovitosti nedovoluje. Malý byt jednoduše na dvě samostatné poloviny nerozdělíte.
• Prodejem ideální poloviny nemovitosti spolumajiteli - další možnost, jak zrušit spoluvlastnění nemovitosti, je prodat ideální polovinu nemovitosti spolumajiteli. Jenže problém může být, že se nedohodnete na přijatelné ceně.
• Koupí ideální poloviny nemovitosti spolumajitele - spoluvlastnictví nemovitosti můžete také zrušit tím, že odkoupíte ideální polovinu nemovitosti spoluvlastníka. Problém opět může být, že se nedohodnete na přijatelné ceně.
• Prodejem celé nemovitosti třetí straně - jednoduché řešení je také prodat nemovitost jako celek někomu cizímu a peníze si pak rovným dílem rozdělit.
• Prodejem ideální poloviny nemovitosti třetí straně - další možností, jak se zbavit starostí s ideální polovinou nemovitosti, je prodat ji někomu cizímu. Problém takové situace je však to, že o podíly není příliš velký zájem, zejména o ty problematické, a prodávají se výrazně pod cenou, dlouho nebo jsou neprodejné.

Pokud nic z toho nefunguje, jsou tu naštěstí ještě další možnosti. Jaké jsou?

Jak vyřešit problém s ideální polovinou nemovitosti soudní cestou?

Jednou z posledních možností je soudní řešení spoluvlastnění nemovitosti. Soud může pomoci se zrušením a vypořádáním spoluvlastnictví nemovitosti, když je dohoda mezi spoluvlastníky v nedohlednu.

Soud má několik možností, jak zrušit a vypořádat spoluvlastnictví nemovitosti. Jaké jsou?

Soudní způsoby vyřešení frustrujícího spoluvlastnění jsou:

• Rozdělení nemovitosti - první možnost, kterou se soud zabývá, je reálné rozdělení nemovitosti. Pokud to nejde nebo by se jejím rozdělením snížila její hodnota a ztratila by svou funkci, nerozděluje ji.
• Nucený prodej ideální poloviny nemovitosti - pokud nejde nemovitost rozdělit, soud může přidělit celou nemovitost jednomu z vlastníků. Podmínkou je, že tento vlastník druhému vyplatí přiměřenou náhradu. Pokud na to finance nemá, může soud přikročit k poslednímu řešení.
• Nucená dražba nemovitosti - pokud ani jedna z možností nemohla být uskutečněná, soud nařídí prodej nemovitosti ve veřejné dražbě. Její výtěžek si následně spoluvlastníci rozdělí. Takový prodej však není zpravidla výhodný, protože vyvolávací cena nemovitosti začíná na ⅔ z odhadu ceny nemovitosti, přičemž odhad od znalce může být podhodnocený. Takto se tedy nemovitost často prodá pod cenou.

Soud patří k časově, psychicky a finančně nejnáročnějším řešením. Obvykle totiž trvá klidně i 3 roky a platíte navíc i soudní poplatky a odměnu právnímu zástupci. Proto ho příliš nedoporučujeme. Naštěstí existuje ještě jedno řešení.

Jak vyřešit problém s ideální polovinou nemovitosti okamžitým výkupem podílu?

Poslední řešení je okamžitý výkup podílu. Toto řešení se rozhodně vyplatí, pokud mezi spoluvlastníky není dohoda a nemají nervy, čas ani finance na dlouhý soudní proces. Okamžitý výkup podílu totiž zařídí, že ideální polovinu (podíl) nemovitosti prodáte okamžitě, dokonce i s právními vadami, jako je exekuce, zástava nebo třeba hypotéka.

Peníze za podíl dostanete zpravidla do 24 hodin od podpisu kupní smlouvy a podíl prodáte až za 92 % jeho tržní ceny. To pak může být mnohdy lepší řešení než drahá a zdlouhavá soudní cesta.

Více jsme o prodeji a okamžitém výkupu psali ve článcích Co je to okamžitý výkup spoluvlastnického podílu nebo Jak prodat spoluvlastnický podíl na nemovitosti.

Pozor na předkupní právo na podíl nemovitosti

V případě prodeje ideální poloviny nemovitosti (spoluvlastnického podílu) má dle Nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. váš spoluvlastník předkupní právo, kdy tento podíl musíte za stejných podmínek nabídnout nejdříve jemu. Naštěstí se to týká pouze situace, kdy jste podíl zdědili nebo získali darem, a to jen do 6 měsíců od jeho získání.